宅建業法の土台！「宅地」と「取引」を完璧にマスターする
こんにちは、管理人の龍（りゅう）です。
「宅建業法は満点が狙える」とお話ししましたが、その第一歩が今回解説する「用語の定義」です 。ここを曖昧にしていると、後から学ぶ免許や報酬の計算で必ずつまづきます。
逆に言えば、ここさえ完璧にすれば、業法20点満点への道が大きく開けます 。初心者の方にも分かりやすく、深掘りして解説していきますね。
この記事のポイント
- 「宅地」には3つの定義がある。特に「用途地域」が重要！
- 「取引」は8つのパターンを覚える。最大の罠は「自ら貸借」。
- 宅建業法の適用範囲は「宅地」＋「取引」＋「業」が揃った時。
「宅地」とは何か？3つの定義を整理しよう
宅建業法における「宅地」は、私たちが普段使っている言葉の意味よりも少し広いです。以下の3つのいずれかに該当すれば、それは「宅地」とみなされます。
建物の種類は問いません。住宅、店舗、工場、倉庫など、何らかの建物が立っていれば、その土地の地目が「山林」や「農地」であっても、宅建業法上は「宅地」になります。
今はさら地であっても、これから建物を建てるために売買されるなら、それは「宅地」です。地目が「原野」であっても関係ありません。
都市計画法で定められた「用途地域」の中にある土地は、原則としてすべて「宅地」です。たとえ現在さら地で、建てる予定がなくても「宅地」扱いになります。
注意！用途地域内の例外
用途地域内であっても、「道路・公園・河川・広場・水路」の5つは絶対に「宅地」にはなりません。これらは公共のものだからです。試験で「用途地域内の道路は宅地である」と出たら、迷わず「×」をつけてください。
「宅地」のまとめ
- 「現に建物がある」または「建てる目的がある」ならどこでも宅地。
- 「用途地域内」なら、さら地でも原則宅地（道路・公園等は除く）。
「取引」とは何か？8つのパターンと最大の罠
「取引」に該当するかどうかは、以下の表をイメージすると一発でわかります。宅建業法が定める「取引」は、全部で8パターンしかありません。
| 態様（立場） | 売買 | 交換 | 貸借 |
|---|---|---|---|
| 自ら行う | ○（取引） | ○（取引） | ×（対象外） |
| 代理で行う | ○（取引） | ○（取引） | ○（取引） |
| 媒介（仲介） | ○（取引） | ○（取引） | ○（取引） |
「自ら貸借（アパートの大家さんなど）」は宅建業法の「取引」には含まれません！
自分が持っているマンションを他人に貸す行為は、どんなに大規模にやっていても「宅建業」にはならないんです。理由は、借り主は「借地借家法」という別の法律で十分に守られているから。ここは頻出中の頻出ポイントです。
「取引」のまとめ
「自ら貸す（大家業）」だけは、宅建業法のルール（免許など）が一切不要！と覚えましょう 。
「業」として行うとは？
「宅地」を「取引」しても、それが「業（ぎょう）」でなければ宅建業法の対象にはなりません。「業」とみなされるには、以下の2つの条件を両方満たす必要があります。
step
1不特定多数の人を相手にすること
親戚だけに売る、特定の1人だけに売る、といった場合は「業」になりません。誰でもウェルカムな状態が「不特定多数」です。
step
2反復継続して行うこと
1回限りの取引ではなく、何度も繰り返し行う意思がある場合です。たとえ1回目の取引であっても、将来的に何度もやるつもりなら「業」になります。
※営利目的（儲けようとすること）かどうかは関係ありません。たとえボランティアで無料で行っていても、不特定多数に何度も行えば「業」になります。
【コラム】暗記はゴロ合わせで乗り切れ！
覚えにくい「宅地」の例外をゴロ合わせにしました。
「道公河広水（どうこうかこうすい）」
道路（道）・公園（公）・河川（河）・広場（広）・水路（水）
※呪文のように「どうこうかこうすい、は宅地じゃない！」と唱えてください（笑）
まとめ：3つの条件が揃ったら「免許」が必要！
今回学んだ「用語の定義」を整理すると、以下のようになります。
【宅建業の定義】
- 「宅地または建物」を
- 「取引」し、
- 「業」として行うこと
この3つの条件がすべて揃った時に初めて、「宅地建物取引業」となり、免許が必要になります 。どれか1つでも欠ければ（例えば「自ら貸借」であれば）、免許は不要です 。
次回は、この「業」を行うために必要な「免許の欠格事由（免許をもらえない人）」について解説します。ここも暗記必須の重要項目ですよ！
Next Action
今すぐやること：
ノートに「自ら貸借＝免許不要！」と3回書きましょう。これだけで試験の1点分になる可能性があります 。