税・その他：住宅金融支援機構（フラット35）を攻略！

こんにちは、管理人の龍です。

いよいよ「税・その他」の分野も大詰めです！今回は、ほぼ毎年必ず1問出題される「住宅金融支援機構（じゅうたくきんゆうしえんきこう）」について解説します。

ここは覚えるべきポイントが非常に限定的で、コツさえ掴めば確実に得点できる「超お得」な項目です。2026年度から導入される最新の制度変更（融資限度額のアップや面積要件の緩和など）もしっかり盛り込んでお伝えしますね。

この記事のポイント

機構のメイン業務は「証券化支援事業（フラット35）」。
「直接融資」は災害復興など例外的なケースに限られる。
2026年4月から融資限度額が1億2,000万円に引き上げ予定。
一戸建ての面積要件が50㎡以上に緩和される（2026年4月予定）。

1. 機構の2つの柱：買取型と保証型

機構は、民間の銀行が住宅ローンを貸し出しやすくするためのサポートをしています。これが「証券化支援事業」です。

証券化支援事業のまとめ

民間の金融機関が貸し出した住宅ローン債権を、機構が買い取ったり（買取型）、保証したり（保証型）することで、銀行側のリスクを減らす仕組みです。

「買取型」と「保証型」の違い

比較項目	買取型（主流）	保証型
仕組み	機構が銀行から住宅ローン債権を買い取る。	銀行が貸し出すローンを機構が保証する。
貸主	民間の金融機関（銀行など）。	民間の金融機関。
金利	全期間固定金利。	全期間固定金利（買取型より低めな傾向）。
団体信用生命保険	加入は任意。	加入が必須のケースが多い。

参考試験で問われるのは主に「買取型」の仕組みですが、「保証型」との違いを軽く頭に入れておくと完璧です。

2. フラット35の融資条件（2026年最新版）

どのような住宅であればフラット35を使えるのか、その「条件」が試験によく出ます。2026年4月からの改正ポイントは特に注意が必要です。

融資限度額：1億2,000万円（2026年4月以降実行分。現行は8,000万円）。
床面積（一戸建て）：50㎡以上（2026年4月より緩和。現行は70㎡以上）。※マンションは現行通り25㎡以上。
借入期間：15年以上、35年以内（完済時年齢は80歳まで）。
申込者の年齢：満70歳未満。
住宅の質：機構が定める独自の技術基準（省エネ性能など）に適合する必要がある。

注意ポイント

フラット35には、他の銀行ローンのような「年収制限」はありません。ただし、年収に占める返済額の割合（総返済負担率）による審査はあります。

融資条件のセクションまとめ

「一戸建て50㎡」「限度額1.2億円」という2026年の新基準は、試験作成者も狙いやすいホットな数字です！

3. 直接融資業務：機構が「直接」お金を貸すケース

機構は原則として直接お金を貸しませんが、民間銀行では対応が難しい「公的な意味合いが強いケース」に限って、直接融資を行っています。

災害復興のための住宅の建設・購入・補修資金。
災害予防のための建替・移転資金。
高齢者世帯向け、または子育て世帯向けの賃貸住宅建設資金。
高齢者が自ら住む住宅の改良（バリアフリー化など）資金。
財形住宅融資（勤労者財産形成貯蓄をしている人向け）。
市街地再開発事業など、一定の建築物の建設資金。

注意ポイント

試験では「一般の人がマイホームを新築する場合に直接融資ができる」という選択肢がよく出ますが、これは誤り（×）です。一般のマイホーム取得は「証券化支援（フラット35）」で行います。

「災害、高齢、財形は、直接貸してよ機構さん」

・災害（復興・予防）

・高齢（賃貸・改良）

・財形（貯蓄者向け）

この3セットが直接融資のキーワードです！

直接融資のセクションまとめ

「原則はダメ、災害・高齢・財形はOK」というリズムで覚えましょう！

まとめ：機構は「例外」を狙い撃て！

住宅金融支援機構の問題は、パターンが決まっています。以下の3点さえ完璧にすれば、本番で迷うことはありません。

【龍の機構攻略戦略】

メインは「買取型」：機構が銀行からローンを買い取る仕組み。
直接融資は「限定的」：災害、高齢者、財形などがキーワード。
最新の数字：限度額1.2億円、戸建面積50㎡（2026年4月〜）。

これで「住宅金融支援機構」の対策は万全です！

次回は、不動産広告のルールを決める「景品表示法（けいひんひょうじほう）」を解説します。「徒歩1分＝80m」など、実務でも役立つ面白い知識が満載ですよ！

Next Action

今すぐやること：

お手持ちの過去問集の「住宅金融支援機構」のページをめくって、「直接融資ができるケース」として何が正解になっているか確認してみましょう。今日覚えた「災害・高齢・財形」が必ず出てくるはずですよ！

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