税・その他：不動産の価格の決まり方（地価公示・鑑定評価）
こんにちは、管理人の龍です。
不動産のチラシを見て、「なんでこの土地はこんなに高いんだろう？」と思ったことはありませんか？実は、不動産の価格はなんとなく決まっているわけではなく、国が定めた厳しいルールやプロの鑑定理論に基づいて計算されています。
宅建試験の「税・その他」分野では、この「地価公示法」と「不動産鑑定評価基準」から、ほぼ毎年1問ずつ出題されます。範囲が狭く、覚えるポイントも決まっているため、ここは確実に得点しておきたい「ボーナスステージ」ですよ！
この記事のポイント
- 地価公示は「国が決める基準」で、毎年1月1日が基準日。
- 鑑定評価には3つの手法があり、それぞれ「原価」「比較」「収益」に着目する。
- 地価公示の価格は、建物があっても「更地（さらち）」として評価する。
- 暗記項目はゴロ合わせでサクッと攻略。
1. 地価公示法：国が示す「土地の値段」の基準
地価公示法のまとめ
土地鑑定委員会が、全国の「標準地」を選んで、その1㎡あたりの正常な価格を公表する制度です。一般の取引や公共事業の買収価格の目安になります。
地価公示の流れと重要ルール
試験に出る「誰が」「いつ」「何を」を整理しましょう。
- 主体：土地鑑定委員会（国土交通省に設置）が中心となります。
- 基準日と公表：毎年1月1日時点の価格を、3月下旬ごろに官報で公表します。
- 鑑定の人数：1つの標準地につき、2人以上の不動産鑑定士が鑑定します。
- 更地化評価：もしその土地に建物があったり、借地権がついていたりしても、それらが「ないもの」として更地の価格を判定します。
公示価格の「効力」
公示された価格は、立場によって守るべき強さが違います。
- 一般の取引：指標（しひょう）とするよう「努めなければならない」（努力義務）。
- 公共事業の用地買収：規準（きじゅん）と「しなければならない」（強制力が強い）。
「元旦（1/1）に鑑定、春（3月）に公示」
・1月1日：価格の判定基準日
・3月下旬：官報での公示（公表）
地価公示法のセクションまとめ
「2人以上の鑑定士」「建物はないものとして評価」「公共買収は規準」の3点を確実に押さえましょう！
2. 不動産鑑定評価基準：プロが価格を出す3つの武器
不動産鑑定評価のまとめ
不動産鑑定士が価格を出す時に使う、世界共通の「ものさし」です。不動産が持つ3つの側面（原価・比較・収益）からアプローチします。
鑑定評価の「三手法」
試験では、どの手法が何に着目しているのかが問われます。
| 手法の名前 | 着目点 | どんな手法？ |
|---|---|---|
| 原価法 | コスト | 「今、同じものを作ったらいくら？」から今の価値を出す。 |
| 取引事例比較法 | 市場 | 「似たような物件がいくらで売れた？」という事例と比較する。 |
| 収益還元法 | 収益 | 「将来どれくらい利益を稼げる？」から逆算して価値を決める。 |
その他の重要キーワード
- 最有効使用の原則：不動産の価格は、その不動産が最も効率的に使われている状態を前提に決まるという原則です。
- 正常価格：市場で自由に取引された場合に成立すると認められる、最も一般的な価格です。
「元気な（原価）鳥を（取引事例）収穫（収益還元）」
この3つの名前をセットで覚えておけば、手法の分類問題は怖くありません！
不動産鑑定評価のセクションまとめ
「原価法＝再調達」「比較法＝取引事例」「収益法＝将来の利益」と、キーワードをセットで記憶してくださいね。
地価公示 vs 鑑定評価：ここが違う！
よく似ているこの2つですが、目的やルールに違いがあります。比較表で整理しましょう。
| 項目 | 地価公示法 | 不動産鑑定評価基準 |
|---|---|---|
| 目的 | 土地の標準価格を示す | 適正な鑑定評価のルールを決める |
| 評価対象 | 公示区域内の土地のみ | 土地も建物も対象 |
| 鑑定の単位 | 1㎡あたり | 一団の不動産（総額など） |
| 建物がある場合 | 更地として評価 | 現況を含め多角的に評価 |
まとめ：用語の定義と数字を正確に！
いかがでしたでしょうか？「鑑定評価」と聞くと難しそうですが、試験で出るポイントはかなり限定されています。
【龍の必勝戦略】
- 地価公示は「2人以上」「更地評価」「1/1基準」を覚える。
- 鑑定評価は「三手法（原価・比較・収益）」の内容を一致させる。
- 公示価格は公共事業なら「規準」にしなければならない。
これさえ押さえれば、この分野は満点を狙えます！
次回は、いよいよ直前期に追い込むべき「住宅金融支援機構・景品表示法」などの重要知識をまとめていきますね。あと少しで「税・その他」マスターです。頑張りましょう！
Next Action
今すぐやること：
地元の「公示地価」をネットで検索してみましょう。自分の家の近くの「標準地」が1㎡いくらになっているか見るだけで、地価公示という制度がグッと身近に感じられますよ！