「あんたがやるなら、私もやる！」同時履行の抗弁権を攻略

こんにちは、管理人の龍（りゅう）です。

宅建試験の「権利関係（民法）」の学習、順調でしょうか？以前もお話しした通り、ここは範囲が膨大で深入りすると抜け出せなくなる「最大の沼」です。

戦略的な目標は、「満点を狙わず、14問中、半分（7〜8点）を取ること」です。難しい問題に時間を使うよりも、この時間を配点20点の「宅建業法」に充てた方が合格率は格段に上がります。

今回は、権利関係の中でも比較的イメージしやすく、かつ試験に出やすい「同時履行の抗弁権（どうじりこうのこうべんけん）」について解説します。
「相手が約束を守るまで、私も守らないよ！」という、ごく当たり前の公平なルールのことです。サクッと理解して、確実に1点をもぎ取りましょう！

1. 同時履行の抗弁権とは？（基本の仕組み）

同時履行の抗弁権とは、双務契約（お互いに義務を負う契約）において、「相手が義務を果たしてくれるまで、自分の義務も果たさない！」と拒める権利のことです。

例えば、あなたがコンビニでジュースを買うとき、店員さんに「先にジュースをください。お金は明日払います」と言っても断られますよね？逆に、店員さんが「先にお金をください。ジュースは明日渡します」と言っても、あなたは拒否するはずです。
これが同時履行の抗弁権の基本的な考え方です。

公平を期すために、「相手がやるなら私もやる。相手がやらないなら私もやらない」というセット販売のようなルールです。

不動産取引において、何と何が「同時」でなければならないのか。よく出るものをまとめました。

龍のアドバイス

売買契約では、代金支払いと登記（名義変更）も同時履行の関係です。
難しい法律用語よりも、「これ、同時じゃないと不公平だよね？」という直感を大切にしてください。

試験で最も狙われるのはここです！「同時履行になりそうで見えて、実は違う」というパターンを暗記しましょう。

敷金の返還と明け渡し（同時じゃない！）

アパートを退去するとき、「敷金を返してくれないから、まだ部屋は出ていきません！」というのは通用しません。

・まず、借主が部屋を明け渡す
・その後、貸主が敷金を返す
という順番です。理由は、部屋をチェックしないと敷金から引く修繕費が確定しないからです。

弁済と抵当権の抹消（同時じゃない！）

借金を返すとき、「抵当権を消してくれるまで、お金は払いません！」というのもNGです。

・まず、借主が借金を全額返す（弁済）
・その後に、抵当権を消す手続きをする
という順番になります。

「シキ（敷金）・ベン（弁済）は、あと回し（同時じゃない）」

敷金（シキ）の返還と、借金の弁済（ベン）は、相手よりも先に自分がやらなきゃいけない！

※「明け渡し」と「弁済」が先、と覚えておきましょう。

同時履行の抗弁権は、権利関係14問の中でも得点しやすい分野です。深追いせず、この基本パターンを抑えるだけで十分合格ラインに届きます。

【龍の必勝戦略】

宅建試験は37〜38点を狙うゲームです。誰も解けないような難問に時間を溶かしてはいけません。
この配分を常に意識して、効率よく学習を進めていきましょう！

Next Action

今すぐやること：

お手持ちのテキストの「同時履行」のページを開き、余白に「敷金返還は明け渡しが先！」と赤ペンで大きく書き込みましょう。これだけで試験のひっかけを一つつぶせます！