税・その他：譲渡所得税（3000万円控除）を攻略！
こんにちは、管理人の龍です。
不動産を売って利益が出たらかかる税金、それが「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」です。
「何千万円も利益が出たら、税金も何百万円！？払えないよ！」と不安になるかもしれませんが、安心してください。マイホームを売る人には、国から強力な「3000万円の特別控除」というプレゼントが用意されています。
今回は、計算の仕組みから、試験で絶対落とせない「判定日」のひっかけ、そして強力な特例の条件について、徹底的に整理していきますね。
この記事のポイント
- 計算式は「売値 －（買った時の値段 ＋ 売る時の費用）－ 特別控除」。
- 「短期」か「長期」かの判定は、売った年の1月1日が基準。
- 3000万円控除は、所有期間が短くても使える超強力な味方。
- 10年超所有していれば、さらに税率が下がる特例をセットで使える。
1. 譲渡所得の計算式（パズルで考える！）
税金がかかるのは、売ったお金全部ではありません。「もうけ（利益）」に対してかかります。
- 譲渡価額：売却した価格。
- 取得費：その不動産を買った時の代金や手数料（建物の場合は減価償却後）。不明な場合は、売値の5%として計算できます。
- 譲渡費用：売るために直接かかった仲介手数料や立ち退き料など。
- 特別控除額：マイホーム売却なら、ここで最高3000万円を引けます。
注意ポイント
計算の結果がゼロやマイナスになれば、税金はかかりません。
計算のまとめ
「取得費がわからなければ5％」というルールは、実務でも試験でもよく出るので覚えておきましょう！
2. 「短期」か「長期」か？運命を分ける1月1日
譲渡所得税は、その不動産を持っていた期間によって税率が倍近く変わります。
| 区分 | 所有期間（判定基準） | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下。 | 約39% |
| 長期譲渡所得 | 5年超。 | 約20% |
【超重要】判定は「売った日の1月1日」で決まる！
ここが宅建試験最大のひっかけポイントです。「売った日」の時点で5年経っていてもダメなんです。
「譲渡した年の1月1日現在」で5年を超えているかで判定します。
「お正月を6回迎えれば長期」
5年経ったかな？と数えるより、購入してから売るまでの間に「お正月（1月1日）を何回カウントしたか」で考えましょう。6回目のお正月を過ぎてから売れば「長期」になります。
3. 居住用財産の3000万円特別控除（最強の味方）
マイホームを売った場合、所有期間に関わらず利益から3000万円を引ける制度です。
これにより、多くの人が税金をゼロにできています。
適用するための主な条件
- 自己の居住用であること（住まなくなった日から3年後の12/31までOK）。
- 親族など（特別な関係）への売却ではないこと。
- 前年、前々年にこの特例を受けていないこと（3年に1回だけ！）。
- 所有期間の制限なし（短期でも長期でも使える！）。
注意ポイント
この特例は、住宅ローン控除と同時に使うことはできません。どっちが得か計算が必要です。
3000万円控除のまとめ
「短期でも使える」「身内には使えない」「住宅ローン控除とはセット不可」の3つが試験に出ます！
4. 10年超所有の場合の「軽減税率の特例」
10年を超えて持っていたマイホームを売る場合は、さらに税率が下がります。
- 判定日：やはり売却した年の1月1日時点で10年超であること。
- 税率：6000万円以下の部分が14.21%まで下がります。
- 併用：「3000万円控除」と一緒に使うことができます！
試験では「3000万円控除と軽減税率は併用できるか？」とよく聞かれます。答えはYESです。
一方で、「3000万円控除と買換え特例」の併用はNO（できない）です。この組み合わせの差を整理しておきましょう！
まとめ：所有期間と特例の組み合わせを整理！
譲渡所得税は、とにかく「いつから持っているか」と「どの特例がセットで使えるか」の整理がすべてです。
【龍の譲渡所得攻略チャート】
- 計算式：利益 = 売値 － 取得費 － 譲渡費用 － 控除
- 長短判定：「売った年の1月1日」で5年か10年かを数える
- 3000万控除：所有期間問わずOK、身内はNG
- 10年超軽減税率：3000万控除と併用OK
- 買換え特例：3000万控除と併用NG
これで税金分野の主要な科目は一通りカバーしました！
次回は、試験直前に点数が伸びる「その他」の分野から、「住宅金融支援機構」について解説します。暗記するだけで1点取れるので、サクッと終わらせましょう！
Next Action
今すぐやること：
カレンダーを見て、自分が今の家に住み始めた日から「1月1日」を何回通ったか数えてみてください。
「あ、私は今売ると短期（または長期）なんだな」と自分事にすると、このルールが一生忘れられなくなりますよ！