自ら売主制限（8種制限）：プロが素人に売る時の厳しいルール

こんにちは、管理人の龍（りゅう）です。

宅建業法の学習もいよいよ佳境です。今回から解説するのは、通称「8種制限」と呼ばれる「自ら売主制限」です。

これは、不動産のプロである宅建業者が、知識のない一般のお客さん（素人）に物件を売る際に適用される、非常に厳しい8つのルールのこと。プロの「ズル」や「強引な営業」を封じ込めるための最強の盾と言えます。試験ではこの「8つのルール」と、その中でも特に有名な「クーリング・オフ」がセットで頻出します。

1. 8種制限が適用される「条件」をチェック！

8種制限で最も大切なのは、内容を覚える前に「いつ、このルールが発動するか」を知ることです。

「プロが素人をいじめてはいけない」という法律なので、プロ同士の取引なら「お互いプロなんだから自己責任でやってね」ということで制限は解除されます。試験で「買主が宅建業者である場合……」と出てきたら、8種制限のルールはすべて無視してOKです。

「自ら売主制限」は、プロから素人へ売る時だけの特別ルール。買主が「プロ」というキーワードを見つけたら、制限なしの通常モードに切り替えましょう。

8種制限の中でも、特に出題率が高いのが「クーリング・オフ」です。一定の場所「以外」で契約をした場合、無条件で契約を解除できます。

解除ができる「場所」はどこ？

「頭を冷やす（Cooling-off）」必要がある場所での契約が対象です。

解除ができる「期間」はいつまで？

以下の2つのうち、どちらか早い方が来たらクーリング・オフはできなくなります。

step
1「解除できる」と書面で告げられた日から8日を経過したとき

step
2物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき

ここが狙われる！：解除の通知は「書面」で行う必要があります。そして、その書面を発送した瞬間に効力が発生します。相手に届いた時ではなく、ポストに入れた時（発信主義）でOKなのです。

事務所以外なら8日以内は解除OK！発送した瞬間に魔法が発動すると覚えましょう。

クーリング・オフができる場所、できない場所の判断基準です。

「自（ジ）宅の務（ム）所は、呼び出しOK」

買主が自ら呼び出した自宅・勤務先、務所（事務所）、案内所などは解除NG！

※「自分から呼んだり、お店に行ったりしたなら、頭は冷えているはず」と考えます。

クーリング・オフ以外にも、プロを縛るルールがあります。よく出る3つをピックアップしました。

手付金の額の制限

代金の20%を超える手付金を受け取ってはいけません。もし30%と契約しても、20%を超える部分は無効になります。

手付金等の保全措置

代金の一定額を超えるお金（手付金など）を契約時に受け取るなら、銀行や保険会社に保証してもらわなければなりません。これは「お金を払ったのに業者が倒産して物件が手に入らない」という事態を防ぐためです。

損害賠償額の予定等の制限

「契約を破ったら代金の50%払え！」といった法外な違約金は禁止です。上限は代金の20%までと決まっています。

「手付金も違約金も上限は20%」と、同じ数字でセットにして覚えると忘れにくいですよ！

自ら売主制限（8種制限）は、宅建業法の中でも特に「誰を守るためのルールか」がはっきりしています。

【龍の必勝戦略チェック】

この第1フェーズ「宅建業法」も、いよいよ大詰めです。次回は、業法最後の砦「報酬額の制限」について。算数のような計算問題が出ますが、コツを掴めば確実に得点できますよ！

Next Action

今すぐやること：

自分の部屋のテーブルを見つめて、「ここで不動産屋さんと契約したら、クーリング・オフできるかな？」と考えてみてください。自分が呼んだならNG、強引に来られたならOK。この実体験風の想像が、試験であなたの力になります！