報酬額の制限：算数アレルギーでも大丈夫！手数料の計算をマスターしよう
こんにちは、管理人の龍（りゅう）です。
宅建業法、いよいよ最後の大きな壁「報酬（ほうしゅう）」です。
不動産屋さんがお客さんからもらえる「仲介手数料」には、法律でキッチリとした「上限」が決まっています。これを超えて受け取ると、たとえお客さんが「多めに払いたい」と言ってもアウトなんです。
計算問題が出ると聞いて「数学は苦手…」と引いてしまう方もいるかもしれませんが、安心してください。宅建の報酬計算は、決まった公式に数字を当てはめるだけの「パズル」です。ここをマスターすれば、本試験で確実に1点を積み上げられるボーナス問題になりますよ！
この記事のポイント
- 報酬額は「宅建業法」の中でも実務イメージがしやすく、得点源にしやすい。
- 売買の計算は「3%＋6万円」の速算式を覚えるのが近道。
- 賃貸は原則「賃料の1ヶ月分」が上限。
- 消費税の扱い（1.1倍）を忘れないことが最大の注意点。
1. 報酬の基本ルール：いくらでももらえるわけじゃない
まず大前提として、宅建業法は「プロから素人を守る」ための法律です。
業者が法外な手数料を請求しないよう、上限が厳格に定められています。
たとえ「特別に苦労したから」と言い訳しても、上限を超える報酬を受け取ることは禁止されています。超過分を返せば済む問題ではなく、業務停止などの厳しい処分の対象になります。
これ、意外とひっかかる人が多いんです。
業者が「自分の持ち物」を売る場合（自ら売主）、それは「取引」ではあっても「媒介（仲介）」ではありません。したがって、お客さんから「報酬」をもらうことはできません。
基本ルールのまとめ
報酬は「仲介（媒介・代理）」をしたときだけもらえるもの！「自ら貸借」や「自ら売主」のときには1円ももらえません。
2. 売買の報酬計算：魔法の公式を使おう
売買の報酬計算は、物件価格によって料率が変わる「スライド式」になっています。
でも、試験で出るのはほとんどが「400万円超」の物件なので、この速算式だけは暗記してください。
【400万円を超える物件の計算式】
（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1（消費税）
本来は「200万以下の部分」「200万〜400万の部分」「400万超の部分」とバラバラに計算して合算する必要があります。その調整分が「6万円」なんです。試験ではこの速算式を使うのが一番早くて正確ですよ！
最近の法改正で、800万円以下の安い物件（空き家など）を売る場合、業者の調査費用が大変なので、最大で「18万円（＋税）」まで報酬を受け取れるようになりました。ただし、これには「あらかじめ売主と合意していること」が必要です。
3. 賃貸の報酬計算：キーワードは「1ヶ月」
賃貸（アパートの仲介など）は売買よりシンプルです。
- 上限： 貸主・借主合わせて賃料の1ヶ月分（＋税）まで。
- 居住用（アパートなど）： 原則として片方からは「0.5ヶ月分」まで。ただし、承諾があれば片方から1ヶ月分もらってもOK。
注意！ 賃貸の計算では「権利金」が鍵になることがあります。居住用以外の店舗などの場合、権利金（返ってこないお金）を売買代金とみなして計算した方が高くなるなら、そちらを選んでもOKというルールがあります。
【コラム】暗記はゴロ合わせで乗り切れ！
報酬計算の3段階の料率、一応覚えておきたい人のためのゴロです。
「にご（25）、よん（4）、さん（3）」
200万以下は5％
400万以下は4％
それ以上は3％
※「にごよんさん」とリズムで覚えましょう！
まとめ：計算ミスをしなければ確実に1点！
報酬額の制限は、一見難しそうですが、実は「業法を制する」ための最高の武器になります。
【龍の報酬攻略ルール】
- 売買は「3%＋6万」を1.1倍する！
- 賃貸は「合計1ヶ月分」が絶対防衛ライン！
- 居住用賃貸は「承諾がない限り0.5ヶ月分」まで！
- 消費税をかけるのを忘れない（免税業者は1.041倍だけど、試験ではほぼ1.1倍）！
これで宅建業法の主要なテーマは一通りカバーしました。
業法は20問中18点以上を狙うべき科目です。 繰り返し過去問を解いて、今回学んだルールを「当たり前」にしていきましょう！
+1
次回からは、漢字だらけでアレルギーが出る人も多い（笑）、「第2フェーズ：法令上の制限」に入ります。ここも実は「暗記ゲー」なので、コツを掴めば楽勝ですよ！
Next Action
今すぐやること：
適当な紙に「1000万円の物件を仲介した時の報酬」を計算してみてください。
（1000万 × 3% ＋ 6万）× 1.1 ＝ 39万6000円。
この数字、不動産業界では呪文のように使われる数字です。一度計算しておくだけで、試験中の安心感が違います！