重要事項説明（35条書面）を完全攻略！契約前の「そんなの聞いてない！」を防ぐルール
こんにちは、管理人の龍です。
宅建試験の全科目の中で、最も出題頻度が高く、かつ実務でも絶対に欠かせないのが、この「重要事項説明（35条書面）」です。試験では毎年必ずといっていいほど複数問出題されます。
覚える内容は多いですが、ここをマスターすれば業法での20点満点に一気に近づきます。初心者の方にもわかりやすく、丁寧に深掘りしていきましょう！
この記事のポイント
- 重要事項説明は、必ず「契約が成立する前」に行うもの。
- 説明をするのは「宅建士」の独占業務。
- 説明の相手方は「買主」や「借主」（お金を払う側）のみ。
- 「書面の交付」と「宅建士証の提示」がセットで必須。
重要事項説明の「基本ルール」：誰が・いつ・どうやって？
まずは説明のやり方についての基本ルールを押さえましょう。ここだけでもひっかけ問題が作られやすいポイントです。
| 項目 | ルール | 注意点 |
|---|---|---|
| 説明する人 | 必須 宅地建物取引士 | 専任でなくても、パートの宅建士でもOK。 |
| 説明の相手方 | 買主・借主・交換の相手方 | 売主や貸主への説明は不要！ |
| タイミング | 契約が成立する前 | 契約と同時や契約後はアウト。 |
| 提示するもの | 宅地建物取引士証 | 相手から請求がなくても必ず提示！ |
説明をする際に「宅建士証」を見せ忘れると、10万円以下の過料というペナルティがあります。試験では「相手方が請求しなかったので提示しなかった」というひっかけがよく出ますが、請求の有無に関わらず提示必須です。
最近では、テレビ電話などを使った「IT重説」も認められています。ただし、双方がやり取りできる環境であることや、画面越しに宅建士証をはっきりと提示することなどが条件です。
基本ルールのまとめ
「プロ（宅建士）が、お金を払う素人（買主等）に、契約前に、証拠を見せながら説明する」という流れを完璧にイメージしましょう。
説明すべき「重要事項」の内容：何を知らせる？
35条書面に記載し、説明しなければならない内容は膨大です。試験対策としては、以下の4つのカテゴリーに分けて整理するのがコツです。
- 登記簿に記載されている権利（所有権や抵当権など）。
- 法令上の制限（都市計画法の許可など）。
- 私道に関する負担（売買の場合）。
- 飲用水・電気・ガスの整備状況（まだなら予定時期）。
- 代金・賃料以外に授受される金銭（手付金など）の額と目的。
- 契約解除に関する事項。
- 損害賠償額の予定、違約金に関する事項。
実は、35条書面では「代金（または賃料）の額」そのものを説明する義務はありません。説明が必要なのは、代金「以外」のお金（手付金や礼金など）です。代金の額は、後の「37条書面（契約書）」で説明することになります。
説明内容のまとめ
「その物件、どんな権利があってどんな法律で守られてる？」「もしトラブルになったらどうする？」という、買主が最も不安に思うポイントを説明します。
【コラム】暗記はゴロ合わせで乗り切れ！
35条書面で説明が必要な「インフラ関係」の覚え方です。
「水・電・ガ・下（すいでんがした）」
水道・電気・ガス・下水道の整備状況は必ず説明！
※「水田が下（にある）」というイメージで、ライフラインの基本4種をセットにしましょう。
宅建業者間の取引：プロ同士ならルールが緩和！
相手方も「宅建業者（プロ）」である場合、ルールが少し優しくなります。ここは非常に高い確率で狙われるひっかけポイントです。
【プロ同士（業者間）の取引の場合】
- 書面の交付：必須（渡さなきゃダメ！）
- 対面での説明：不要！（読んでおいてね、でOK）
「業者間取引なら、重要事項説明のすべてが不要である」という問題が出たら、迷わず「×」です。書面は渡さなければなりませんが、説明（読み上げ）だけが省略できるのです。
まとめ：35条は「契約前の親切」と覚えよう
重要事項説明は、買主が「そんな物件だとは思わなかった、買うのをやめる！」と言える最後のチャンスを作るための制度です。
龍の必勝戦略：35条の鉄則
- 説明は「契約前」に、「宅建士」が、「証」を見せて行う。
- 相手が「買主・借主」のときだけ説明すればいい。
- 代金そのものの額は説明しなくていい（手付金等は必要）。
- 業者間でも「書面の交付」だけは省略できない！
この「35条書面」を完璧に理解すると、次に出てくる「37条書面（契約書）」との違いがはっきりと見えてきます。比較問題で混乱しないよう、まずは35条をしっかり固めましょう！
次回は、重要事項説明のペアとなる「37条書面（契約書）」について、35条との違いを比較しながら解説します。セットで覚えるのが合格への近道です！
「宅建業法：37条書面（契約書）と35条の違い」の記事へ進む >
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今すぐやること：
手元のテキストで「35条書面」のページを開き、大きな文字で「契約前！！」と書いてください。そして、売主への説明は不要という部分に「×」をつけましょう。これだけでひっかけ問題の正解率が跳ね上がります！